Antes da casa, o crédito.

Para a maior parte das pessoas que compram imóvel em Portugal, o crédito habitação é o maior compromisso financeiro da vida. Centenas de milhares de euros. Décadas a pagar. Quatro siglas em letra pequena que, se não souberes o que significam, o banco fica contente por as ignorares.

Esta lição é o curso-relâmpago que ninguém te dá antes de te sentares à frente do gestor de crédito do banco. No fim, vais reconhecer cada sigla, saber o que cada banco te está realmente a vender, e conseguir fazer as contas sozinho.

As quatro siglas

Cada anúncio de crédito habitação em Portugal mostra um número grande. Normalmente a TAN, porque é o mais baixo. Esse número esconde três outros que importam mais.

TAN — Taxa Anual Nominal

A taxa de juro anual nominal. A percentagem que o banco cobra sobre o capital em dívida.

• Taxa variável: TAN = Euribor + Spread. Varia com o mercado.
• Taxa fixa: a TAN está bloqueada durante um período (ou todo o crédito).
• Taxa mista: fixa nos primeiros N anos, depois variável.

A TAN é o que os anúncios gritam. Também é o número menos útil para comparar bancos.

Spread

A margem do banco sobre a Euribor. Em 2025 os spreads portugueses variam, grosso modo, entre 0,85% e 1,5%. Números melhores vêm com LTV mais baixo, melhor perfil de risco, e "bonificações" — produtos cruzados que descontam pedaços do teu spread.

TAEG — Taxa Anual de Encargos Efectiva Global

A taxa anual efectiva total. Inclui:

• TAN
• Todas as comissões do banco (abertura, processamento, avaliação)
• Custo do seguro de vida obrigatório
• Custo do seguro multirriscos obrigatório
• Comissões de manutenção de conta, se aplicáveis

A TAEG é tipicamente 0,3% a 0,6% acima da TAN. É a taxa honesta para comparar. Quando comparares bancos, compara sempre a TAEG, nunca a TAN.

MTIC — Montante Total Imputado ao Consumidor

O número do choque: quanto terás pago no fim do crédito. Capital + cada euro de juro + cada prémio de seguro + cada comissão.

Num crédito de €240.000 a 3,5% a 30 anos, a MTIC é cerca de €400.000. Esse número devia ficar colado por dentro das pálpebras de qualquer comprador.

Euribor: 3m, 6m, 12m

Se o teu crédito é variável ou misto, a tua taxa está indexada à Euribor — a Euro Interbank Offered Rate, o preço a que os bancos europeus se emprestam uns aos outros. Fixa-se diariamente, acompanha a política do BCE, e o teu crédito herda todos esses movimentos.

Há três prazos relevantes para crédito habitação em Portugal:

• Euribor a 3 meses: recalcula a cada três meses. Quatro actualizações por ano. A mais reactiva — melhor quando as taxas descem, pior quando sobem.
• Euribor a 6 meses: o default em Portugal. Recalcula duas vezes por ano. Compromisso decente entre resposta e estabilidade.
• Euribor a 12 meses: recalcula uma vez por ano. Geralmente ligeiramente superior à 3M/6M, mas dá-te doze meses de certeza entre ajustes. Preferida por quem quer previsibilidade.

Em 2025, valores aproximados: 3M ~2,15%, 6M ~2,25%, 12M ~2,35%. Historicamente o índice oscilou de −0,5% (2021) a +4% (fim de 2023). Esse intervalo não é hipotético. Quem fez crédito em 2021 viu a prestação duplicar em 24 meses.

Fixa vs variável vs mista

Não há uma resposta certa universal. Há a resposta certa para a tua vida, e depende de duas coisas: a tua visão sobre para onde vão as taxas, e quanta previsibilidade o teu orçamento exige.

• Variável: a mais barata hoje (tipicamente). Totalmente exposta à Euribor. A tua prestação pode duplicar ou cair para metade conforme as condições macro. Boa se acreditares que as taxas vão descer, ou se conseguires absorver uma subida abrupta.

• Fixa: a mais cara hoje (tipicamente +0,5–1% acima da variável equivalente). Bloqueada pela duração da fixa. A tua prestação não pode subir, aconteça o que acontecer à Euribor. Boa para quem orça com precisão, famílias com filhos, quem odeia surpresas.

• Mista: fixa nos primeiros 3–10 anos, depois variável. Uma cobertura contra volatilidade de curto prazo com flexibilidade a longo. A escolha mais comum em Portugal desde o choque de 2022 ensinar a uma geração inteira o que as taxas variáveis conseguem fazer.

Fica uma lição histórica que vale a pena levar: de 2010 a 2022, quase todos os créditos habitação em Portugal eram variáveis, e quase toda a gente estava contente porque a Euribor estava perto de zero ou negativa. Depois, em 18 meses, passou de −0,5% para +4%, e os mesmos créditos tornaram-se 60% mais caros por mês. Taxa variável é uma aposta. Taxa fixa é uma apólice de seguro. Mista é um compromisso. Saber qual estás a comprar, importa.

Os seguros obrigatórios

Dois seguros são exigidos por lei em qualquer crédito habitação português:

• Seguro de vida: cobre o capital em dívida se o mutuário falecer ou ficar com invalidez permanente. O beneficiário é o banco. Custo escala com idade, valor do crédito e âmbito. Típico: €20–€80/mês, subindo com a idade.

• Seguro multirriscos: cobre o imóvel — incêndio, inundação, danos de água, etc. Típico: €15–€40/mês.

Não são triviais. Num crédito de 30 anos, só os seguros somam €15.000–€40.000 à tua MTIC. Os bancos oferecem as próprias apólices e empurram-nas discretamente via as bonificações abaixo. Compara: o seguro do banco quase nunca é o mais barato do mercado.

Bonificações (cross-selling)

Os bancos oferecem-te reduções de spread em troca de comprares outros produtos:

• Domiciliação do ordenado: −0,10% a −0,20%
• Cartão de crédito do banco: −0,05% a −0,10%
• Seguro de vida do banco: −0,10% a −0,20%
• Seguro multirriscos do banco: −0,05% a −0,10%
• PPR do banco: −0,05% a −0,10%

Um bundle completo pode cortar o spread em −0,3% a −0,5%. No papel parece grande vitória.

Realidade: os produtos que és obrigado a comprar para receber esse desconto costumam ser 20–40% mais caros do que o mesmo produto comprado de forma independente. Calcula o custo total — não só a TAN mais baixa — antes de aceitar um bundle.

A calculadora

Põe os teus números reais. Vê a prestação mensal. Vê os juros totais. Vê o que acontece à prestação se a Euribor subir 1%, 2%, 3%. O último não é hipotético — o Banco de Portugal exige por lei que os bancos façam stress test a Euribor +3% antes de aprovar o teu pedido.

Regras do Banco de Portugal, num parágrafo

• LTV (Loan-to-Value) máximo: 90% para habitação própria e permanente, 80% para não-permanente.
• DSTI (Debt-Service-to-Income) máximo: 50% incluindo todas as dívidas existentes. Mais exigente (35%) para primeiros créditos.
• Prazo máximo: 40 anos (legalmente), 30 anos recomendados. A tua idade + prazo normalmente não pode exceder 75–80 (depende do banco).
• Stress test na aprovação: os bancos têm de correr os teus números a Euribor +3% para confirmar que ainda consegues pagar a prestação num cenário de subida.

Não são sugestões — são regras obrigatórias. Se o teu DSTI ultrapassar 50% à Euribor actual, ou 50% à Euribor+3%, o crédito legalmente não pode ser concedido.

Negociar e transferir

Duas coisas que ninguém diz aos primeiros compradores:

• A primeira proposta não é a melhor proposta. Os bancos portugueses competem a sério. Pede três propostas a balcões independentes (ou via um mediador de crédito, que é grátis para ti), e volta a cada um com os números dos outros. Vais ver reduções de 0,1–0,3% no spread só por os pores a competir.

• Podes transferir o crédito mais tarde. Se a Euribor descer, ou se o teu banco actual deixar de ser competitivo, podes mover o crédito para outro banco (o Decreto-Lei 74-A/2017 simplificou o processo). Há uma comissão de amortização antecipada — limitada a 0,5% do capital em dívida para variável, 2% para fixa — mas num crédito de €200.000 mesmo 2% são €4.000, frequentemente recuperados num ano com melhor taxa.

Aplica o que aprendeste

Antes de qualquer reunião no banco

• Corre o simulador de crédito com os teus números reais. Sabe o custo mensal — incluindo seguros de vida + multirriscos — antes de qualquer banco te dizer que "cabe no orçamento".
• Corre o stress test de Euribor +3%. Se a resposta não for um claro "continuamos a pagar confortavelmente", a casa é cara demais.

Durante a comparação de bancos

• Obtém pelo menos três propostas de balcões independentes (ou via mediador de crédito — grátis para ti).
• Pede a cada um especificamente: TAN, TAEG, MTIC. Não só TAN. Escreve. Compara TAEG, não TAN.
• Pergunta pelo pacote de redução de spread — e depois calcula se os produtos do pacote (seguros sobretudo) saem mais baratos comprados independentemente.

Se já tens crédito

• Verifica a tua TAN + spread actual. Se o spread é acima de 1,2% e já pagas há 3+ anos, uma transferência para outro banco pode poupar €5–15k no prazo restante. A comissão de transferência está limitada a 0,5% do capital em dívida (taxa variável).

Resumo

O crédito não é inimigo. Milhões de famílias portuguesas usaram-no para ter habitação estável, acumular património, e chegar à reforma com uma das maiores despesas da vida adulta já paga. É uma ferramenta. Como qualquer ferramenta, magoa quem não sabe como funciona e recompensa quem sabe.

Agora sabes. Próxima lição: escolher uma casa que realmente podes pagar — e decidir se queres mesmo comprar uma.